Baufinanzierung

Baufinanzierung – mietfrei im Alter wohnen

Eine eigene Immobilie ermöglicht es Ihnen im Alter mietfrei zu wohnen und stellt somit auch eine Variante der Altersvorsorge dar.

 

Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus (siehe Grafik - 10 Jahre Zinsbindung) können Sie sich höhere Kredite leisten.

 

 

Quelle: www.bauzins.org

 

Allerdings sind mit dem niedrigen Zinsniveau auch zwei Risiken verbunden:

 

1. Die historisch niedrigen Zinsen und die damit verbundene starke Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren hat auch zu deutlich gestiegenen Immobilienpreisen geführt. Wie Sie dem folgenden Link entnehmen können, warnt die Bundesbank bereits vor zu hohen Immobilienpreisen in manchen Regionen.

 

Artikel Immobilienpreisentwicklung

 

2. Der für Ihre Finanzierung vielleicht noch wichtigere Aspekt ist die Wahrscheinlichkeit, dass zum Ende der Zinsbindungsfrist Ihrer Finanzierung das Zinsniveau deutlicher höher sein könnte. Deshalb sollte unbedingt geprüft werden, ob Sie auch bei einem höheren Zinsniveau Ihren Kredit weiterhin problemlos bedienen können.

 

Deshalb ist neben der Kondition die Beratungsqualität von hoher Bedeutung.

 

Anhand eines Beispiels möchten wir Ihnen eine aus unserer Sicht sinnvolle Struktur für ein Finanzierungsgespräch darstellen.

 

Daten Beispielfall (Bestandsimmobilie):

Kaufpreis: 300.000 EUR

Makler: 3,57% des Kaufpreises

Immobilienstandort: Nordrhein-Westfalen

Renovierungskosten: 10.000 EUR

Ersparnisse: 80.000 EUR

 

1. Haushaltsüberschussrechnug

Anhand der monatlichen Einnahmen und Ausgaben wird der Haushaltsüberschuss vor und nach Kauf der Immobilie ermittelt.

 

Für den Beispielfall liegt folgende Struktur vor:

 

 

Die Einnahmen nach Kauf sind um 200 EUR monatlich niedriger, weil die Partnerin zukünftig die Arbeitszeit etwas reduzieren will. Prüfen Sie, ob sich durch Familienplanung oder Jobwechsel Ihre Einnahmesituation auch verschlechtern könnte.

 

Bei den Ausgaben fallen Veränderungen bei den Positionen „Miete“, „Versicherungen“ sowie „Hausversicherungen /Grundsteuer etc.“ auf. Die Miete fällt nach dem Immobilienerwerb weg, da diese für die Eigennutzung gekauft wird. Durch eine Risikolebensversicherung in Höhe des Darlehens steigen die Ausgaben für diese Position. Des Weiteren sind zukünftig auch eine Gebäudeversicherung und die Grundsteuer zu zahlen.

 

Darüber hinaus sind monatlich Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie vorgesehen. Ein Richtwert sind diesbezüglich 2-3 EUR pro Quadratmeter je Monat.

 

Damit verbleiben 1.344 EUR (Korrigierter Überschuss vor Finanzierung) als maximale monatliche Rate (Annuität) für das Darlehen.

 

2. Finanzierungshöhe

Wie hoch das Darlehen sein sollte möchten wir im Folgenden betrachten:

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und evtl. Maklerkosten, wie in unserem Beispiel, gezahlt werden.

In Nordrhein-Westfalen liegt aktuell die Grunderwerbsteuer bei 6,5%. Für die Position Notarkosten sollte man inkl. Grundschuldeintragung (Sicherheit für die Bank) 2% unterstellen.

 

Damit ergeben sich folgende Gesamtkosten für den Kauf der Immobilie:

 

 

Den Gesamtkosten inkl. Nebenkosten / Modernisierungskosten, in Höhe von 346.210 EUR, stehen Ersparnisse / Eigenkapital in Höhe von 80.000 EUR gegenüber. Die verbleibenden 266.210 EUR werden somit als Darlehen / Finanzierung benötigt.

  

Grundsätzlich sollte die Bedeutung von Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung nicht unterschätzt werden, da mit einem höheren Eigenkapitalanteil das Risiko für die finanzierende Bank abnimmt und infolgedessen auch der Zinssatz für das Darlehen niedriger ist.

Darüber hinaus hat das Eigenkapital Einfluss auf die Tilgungsstruktur sowie das Zinsänderungsrisiko der Finanzierung. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie hier.

 

3.Finanzierungsstruktur

Nachdem der Haushaltüberschuss und das notwendige Darlehen ermittelt wurde, kann die Finanzierungsstruktur ermittelt werden.

Dabei muss die Frage beantwortet werden, über welchen Zeitraum der Zinssatz fixiert werden soll (Zinsbindungsfrist). Eine eher kurze Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) hat den Vorteil, dass der Zinssatz niedrig ist, während bei einer längeren Zinsbindung (z.B. 20 Jahre) der Zinssatz höher ist, aber dafür auch über 20 Jahre Planungssicherheit gegeben ist. Um diesen Dilemma zu begegnen, haben wir die Vor- und Nachteile für fünf unterschiedlicher Zinsbindungsfristen (10, 15, 20, 25 und 30 Jahre) für unser Beispiel simuliert. Die Detailergebnisse können Sie dem folgenden Link entnehmen:

 

Detailanalyse Zinsbindung

 

 

Teil dieser Simulation ist die Break-Even-Betrachtung. Für unser Beispiel kommen wir dabei auf folgende Ergebnisse:

 

 

Info: Wie Sie der Detailanalyse entnehmen können, werden die Alternativen 25 Jahre Zinsbindung und 30 Jahre Zinsbindung nicht in der Break-Even-Analyse betrachtet, weil das Darlehen bei diesen beiden Alternativen vor Zinsbindungsende zurückgeführt ist. Des Weiteren wird als monatliche Rate 1.200 EUR unterstellt, um nicht den gesamten Haushaltüberschuss aufzubrauchen.

 

So oder zumindest in einer ähnlichen Form sollte Ihr Finanzierungsberater das Finanzierungsgespräch mit Ihnen führen. 

 

Mit der folgenden Kalkulationsdatei können Sie Ihren Haushaltsüberschuss und das notwendige Darlehensvolumen ermitteln. Des Weiteren können Sie zwei Darlehen miteinander vergleichen. Bitte aktivieren Sie dazu die Makros (Makros zulassen im Menüband drücken) und führen Sie die Analyse mit dem Button "Analyse drucken" aus.

Wir haben die Kalkulationsdatei zur Orientierung mit einem Beispielfall gefüllt, den Sie für Ihre persönliche Analyse überschreiben können.

 

Kalkulationsdatei Basisanalyse (Update)

 

Eine detaillierte Analyse, analog zu unserem Beispielfall, können wir Ihnen bei Bedarf erstellen, wenn Sie uns die das folgende Datenblatt an die auf der Startseite genannte E-Mail-Adresse senden.

 

Datenblatt Detailanalyse

 

 

Nach der Festlegung der Zinsbindung sollte geprüft werden, ob ggf. auch Förderdarlehen als Finanzierungsbaustein verwendet werden sollten. Informationen zu Förderdarlehen finden Sie hier.

 

Wohnriester-Darlehen kann man grundsätzlich auch als Förderdarlehen betrachten, allerdings betrachten wir dieses Thema gesondert. Einen guten Vorteilhaftigkeisvergleich bzgl. Wohnriester-Darlehen finden Sie hier.

 

 

 

WICHTIG: 

Bitte beachten Sie, dass die Konditionen der Banken für Ihre Finanzierung sehr unterschiedlich sein können. Deshalb sollten Sie die Konditionen im Vorfeld eines Beratungsgespräches unbedingt vergleichen.

Ein aus unserer Sicht gutes Vergleichsportal finden Sie hier.